ещё
свернуть
Все статьи номера
35
Август 2017года
Политика
Пожар в Ростове

Южная реновация

Почему сгорел исторический центр Ростова-на-Дону

Олеся Меркулова, Вахтанг Джанашия
Вахтанг Джанашия

Ростов-на-Дону горел быстро, долго и масштабно. Сухая погода и сильный восточный ветер усилили пламя, которое удалось потушить лишь спустя сутки. Выгорело более десяти тысяч квадратных метров исторического центра вблизи реки Дон, уничтожено более ста домовладений, пострадали 218 семей, один человек погиб. О поджоге говорят местные жители, источники в правоохранительных органах и глава Ростовской области Василий Голубев: «Вчера многие пострадавшие обращались ко мне, высказывали версию поджога в интересах застройщиков. Люди информировали, что к ним неоднократно обращались разного рода риелторы, предлагали продать жилье по низкой цене. С этой информацией нельзя не считаться».

Почему поджог

Возбуждено уголовное дело по признакам преступления, предусмотренного частью 2 статьи 167 Уголовного кодекса Российской Федерации («умышленное уничтожение или повреждение имущества путем поджога»). По словам главы ГУ МЧС по Ростовской области Валерия Синькова, зона первоначального горения — переулок Чувашский, 50, за границей трех жилых домов, где складировались мусор, бытовые отходы, резиновые покрышки, которые и способствовали развитию пожара. «Мы подтверждаем, что переброс очага возгорания шел оттуда, — говорит Синьков. — В зоне, где возникло горение, не было источников зажигания. Поэтому основная версия — занесение посторонних источников».

Версию о поджоге косвенно подтверждают и другие факты. Например, избирательность огня, который не затронул жилые высотки с их детскими площадками и автопарковками. А двумя неделями ранее на Театральном спуске (это народное название части длиннющего Театрального проспекта) уже сгорели несколько домов. Причем установлено, что и в этом случае имел место поджог.

Участок города, где возник пожар, — заброшенная территория. Потенциально она привлекательна для инвесторов, так как находится в центре города вблизи Дона. Но она в сильном запустении — этим райончиком не занимаются ни власти, ни крупные застройщики. Многие дома здесь сделаны из самана и построены еще до Великой Отечественной войны. Системной канализации нет, как и дорог. Большая часть жилых домов полностью амортизирована и относится к ветхой, малоценной застройке.

В начале августа сразу в нескольких городских СМИ появились репортажи с Театрального спуска, в которых местные жители говорили о настойчивых риелторах, предлагающих продать земельные участки. Многие сочли условия невыгодными. За четыре-шесть соток земли предлагали от трех до пятнадцати миллионов рублей. Отказавшимся жителям угрожали выселением и даже поджогами. А потом случился этот масштабный пожар.

По адресу Нижегородская, 33 (именно на этот адрес приехали пожарные машины) на публичной кадастровой карте зарегистрирован участок площадью 6250 кв. м. По документу это зона для эксплуатации производственно-складской базы. Кадастровая стоимость участка — 43,7 млн рублей (700 тыс. рублей за сотку). Близлежащие земельные участки — зоны индивидуального жилого строительства (ИЖС) и многоквартирного жилого строительства — оцениваются примерно так же. На рынке же цифры совсем другие.

Тупиковая ситуация

Главный архитектор Ростовской области Алексей Полянский признавался, что власти не готовы эффективно работать на запущенных территориях центральной части города. И в пример приводил именно Театральный спуск. «В Ростове-на-Дону всегда противопоставлялись друг другу два подхода — развитие новых территорий или развитие застроенной части, — говорил Полянский. — Свободные участки были, поэтому экономически выгоднее развивать новые территории. А вот комплексной программы реконструкции центральной части долгое время не существовало». Источник в администрации города говорит, что эту территорию активно расселяли до 2007 года, но кризис нарушил все планы: «Земли были выкуплены в шахматном порядке, неравномерно, поэтому отсутствует комплексная застройка. В идеале, конечно, этой территорией должен заниматься город — выкупить землю, расселить людей, но денег в бюджете на эти цели нет».

По словам Алексея Полянского, существующие схемы расселения дают резидентам право диктовать какую угодно цену, в том числе выше рыночной, и застройщики не рискуют заходить на территорию, где нет прогноза ни по цене, ни по времени расселения. Тупиковой считает ситуацию и генеральный директор застройщика «ЮИТ-Дон» Андрей Шумеев: «Для того чтобы отселить людей с одного гектара земли, нужно примерно 400 миллионов рублей, а стоимость этой земли — не больше 150 миллионов рублей. Застройщикам это не интересно, а в бюджете нет денег. Логика жителей другая. На одну квартиру чаще всего записано несколько семей. Конечно, цена, которую предлагает инвестор, не покроет затраты на приобретение жилья для нескольких собственников. Люди фактически остаются на улице, если решаются продавать эту землю».

В 2010 году был шанс на развитие территории Театрального спуска. В Ростов-на-Дону пришла столичная компания «Мегаполис» с проектом торгового центра. Москвичи выкупили земельные участки и разработали проект планировки. Однако в 2011 году администрация Ростова-на-Дону отменила проект, и «Мегаполис» землю распродал.

У ростовских властей тоже был проект реновации территории с застройкой жилыми и социальными объектами. Но и с этим проектом не срослось. В итоге, согласно Генеральному плану города, Театральный спуск должен стать рекреационной зоной. Поэтому, когда глава региона предлагает не застраивать пепелище, он транслирует уже готовые решения. Впрочем, ростовские риелторы сомневаются, что бесценную землю надолго оставят в покое.

Агрессивные «варяги»

Недвижимость в городе до последнего времени реализовывалась достаточно легко и быстро, и это привлекло в Ростов девелоперов из Москвы и соседних регионов. Самые активные и агрессивные из «пришельцев» — краснодарские строители — быстро захватили до четверти рынка новостроек, не гнушаясь ни демпингом, ни «административным ресурсом». Так ситуацию описывают источники в нескольких ростовских агентствах недвижимости.

К 2016 году на рынке новостроек возник профицит жилья. Разрослось количество долгостроев и обманутых дольщиков. Но при общем падении рынка в последние два-три года спрос на жилье класса премиум понемногу растет. И если цена квадратного метра в новостройке среднего уровня составляет примерно 42 тыс. рублей, за экономкласс — 36 тыс., то премиум-метр зашкаливает за 100 тыс.

Большое значение имеет и место строительства. Самый престижный район Ростова — Нахичевань на холмах правого берега Дона. Цена сотки здесь доходит до 3 млн рублей при средней стоимости в черте города 1–1,3 миллиона. В районе улиц Седова, Красных Зорь, Грибоедовской — низина правого берега Дона — сотка оценивается в 2 млн рублей. Оценить даже приблизительно площадки на Театральном спуске ростовские риелторы отказывались: это почти как Никольская или Ильинка в Москве — бесценная земля.

В 2017 году ростовские чиновники не выдали ни одного разрешения на строительство. Запас земли для застройки скоро закончится, а набравший скорость стройкомплекс останавливать просто опасно: в обороте колоссальные капиталовложения, кредиты, договоренности. Не говоря уже о социальном факторе.

Крупный пожар, по мнению двух ростовских риелторов, высказанному независимо друг от друга на условиях строгой анонимности, был нужен по нескольким причинам. Во-первых, это государственные закупки жилых площадей для погорельцев в нераспроданных новостройках (на кону 524 млн бюджетных рублей на приобретение государственных жилищных сертификатов). Во-вторых, расчистка площадки под строительство элитного, очень дорогого жилья в 300 метрах от Дона. В-третьих, хороший стимул для возобновления выдачи новых разрешений на строительство в городе и области. Поджигатели, по убеждению большинства наших собеседников, действовали по заказу «кубанцев».

Вкусы Нерона

Ростов-на-Дону, Хабаровск, Ярославль, Якутск, Кострома, Улан-Удэ, Астрахань, Иркутск, Рязань, Уфа, Нижний Новгород… Длинный список российских городов, где в коммерчески привлекательных центральных районах происходили поджоги жилых домов старой постройки, можно продолжать до бесконечности. Причем зачастую районы-погорельцы примыкают к рекам, но нет возможности подать воду для тушения огня. Пожарники традиционно прибывают с задержками, когда тушить практически нечего. И причины этих задержек обычно не расследуются. Должностные лица до последнего отрицают очевидные факты поджогов. Поджигателей не находят — да и ищут ли? Ответственность за пожары ложится — изредка! — на стрелочников. И ни одного громкого судебного разбирательства по бесчисленным поджогам по всей стране.

После пожара всегда вдруг выясняется, что территория ЧП загодя, без каких-либо согласований с местными жителями, отведена в распоряжение частных строительных кампаний. И даже существуют утвержденные проекты строительства фешенебельных офисных зданий, торгово-развлекательных центров, коттеджей.

Существует легенда, что древнеримский император Нерон в июле 64 года поджег Рим, чтоб возвести на пепелище новый город на свой вкус. За что в итоге был объявлен врагом народа и приговорен к публичной казни. Вкусы в городах России, где буквально выжигаются лица исторических центров, диктуют, похоже, только сиюминутные деньги.